不動産相続

相続した不動産で、こんなお悩みはありませんか？

相続が発生したら　～相続登記手続きのポイント～

STEP.1　相続が発生するとき

親類のどなたかが亡くなると、必然として相続が発生します。相続手続きを行う基準となる日は、亡くなった方(被相続人)が死亡した日となり、手続きの期限や相続税が発生する起算日になります。残された遺族は、悲しみの中にあっても、不動産をはじめ預貯金や証券、株式、生命保険、年金、公共料金、自動車など様々な相続登記手続きに対応しなければなりません。
相続人が集まって遺産分割の話し合いが必要なケースもあり相続手続きには思いのほか時間がかかるので、なるべく早く相続手続きを始めることをおすすめします。

STEP.2　遺言書の確認は慎重に

遺言書の存在で、財産を相続する人や相続登記手続きの書類などが変わってきます。生前に「遺言書はない」と言われていても、家の中の保管場所になりそうな場所をしっかりと探しましょう。
平成元年以降に作成された公正証書遺言であれば、公証役場にある「公正証書遺言検索システム」で探すことも可能です。自筆証書遺言が見つかった場合は、家庭裁判所に遺言書検認の手続きが必要なので、わからなければ専門家に相談しましょう。

STEP.3　相続人を確定するための調査を

言書の存在が確認できなかった場合、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本を集め、相続関係説明図(家系図)を作成して相続人を確定するための調査を行います。
調査の結果、面識がない養子がいたり、婚外子がいたり・・・など予期せぬ事実が発覚することも稀にあります。会ったことがない相続人が含まれていた場合、相続人確定の手続きがストップしてしまうこともあります。慎重に家系図を整理し、すみやかに相続人全員と連絡が取れるよう準備をしましょう。

STEP.4　相続財産と債務の確定はすみやかに

相続財産は、預金や不動産などの財産だけでなく、借金やローンなどの債務も残されます。多額の財産が残された場合、死亡後10ケ月以内に相続税の申告をしなければなりません。一方、相続債務が多ければ、相続発生後3ケ月以内に家庭裁判所に債務放棄の申述を行うことになります。相続放棄の申し立ては、期限が短く時間的な余裕がないため、法律の専門家に相談するのも有効です。
他にも、被相続人が不動産賃貸などの収入で確定申告が必要だった場合、相続の開始日から4ケ月以内に準確定申告をしなければなりません。 相続する財産には様々な種類があり、全ての相続財産を生前から把握している家族は少ないです。期限のある手続きもあるのですみやかに調査を行い、相続する財産と債務を確定させましょう。

STEP.5　遺産分割協議は相続人全員で

遺言書がない相続の場合、どのように財産を分けて誰が相続するのか、相続人全員で協議を行う必要があります。相続人の中に未成年者がいるのであれば特別代理人員を選出し、行方不明者がいるのであれば相続財産管理人を選任しなければなりません。普段から顔を合わせる親族関係であれば円滑な話し合いでまとまりやすいですが、相続人同士の話し合いが決裂してしまうこともあります。家庭裁判所の調停で解決することもできますが、費用も時間もかかるため、納得いくまで話し合い、円満におさめることが望ましいです。

STEP.6　産分割協議書を作成する目的

遺産分割協議が整い次第、相続人全員の署名・押印をした遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書は主に3つの目的のために作成します。

1. 協議した内容を明確に残すため
2. 後に相続トラブルを起こさないため
3. 相続登記や名義変更手続きや相続税の申告に使用するため

STEP.7　不動産（土地・家・住宅）の相続登記申請

管轄の法務局へ不動産(土地・家・住宅・建物等)の相続登記手続きを申請し、名義変更を行います。法務省オンライン申請システムを利用すると1申請につき最大4000円の登録免許税の軽減を受けられます。

 

※相続した物件の売却をお考えの方は、STEP8以降も必要になってきます。

STEP.8　売却対象物件の調査・査定

物件の調査を行い、売却にむけて準備を行なっていきます。また、専門スタッフが不動産の状況や市場流通状況などを分析したうえで、適切な価格査定を行います。

STEP.9　媒介契約締結

不動産会社が売却活動を行うための契約を行います。締結内容は契約の種類により変わります。

STEP.10　売却活動～不動産売買契約締結

チラシやオープンハウス、ネット広告などで、積極的な売却物件の宣伝活動を行います。購入希望者からご連絡があった場合は、売主様に代わり物件の詳細をお伝えし、問い合わせの数や反応など、売却業務の進捗状況をご報告します。その後、双方合意のうえで売買契約締結を行います。契約締結後は、契約書に記載された条文に基づき、買主様・売主様の双方で権利および義務について確認して いただきます。

STEP.11　引越し準備、抵当権等の抹消手続き

売却物件にローン残債がある場合は、金融機関と協議のうえ、抹消手続きを行います。並行して、売主様にはお引越しの準備を始めていただきます。

STEP.12　お引越し前の現地立ち会い

引越し後に買主様との間でトラブルが発生しないように、売主様と買主様の双方が立ち会い、売却物件を確認します。

STEP.13　残金受領、物件引き渡し

買主様から売買代金を受け取り、登記申請をして物件引き渡しの日を迎えます。

STEP.14　確定申告

居住用不動産の特別控除や事業用資金の買い替えの特例などは、税務署へ報告する必要があります。物件を売却した翌年2月16日～3月15日までの間に、確定申告として行います。

 

不動産相続の手続きに必要な書類

相続税が発生するケース

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